Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cho phép ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán với nhà hình thành trong tương lai nhưng nhà xây sẵn không có quy định này.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cho phép ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán với nhà hình thành trong tương lai nhưng nhà xây sẵn không có quy định này. Vì vậy, nhiều ý kiến băn khoăn rằng nhà xây sẵn khi chưa được cấp giấy chứng nhận thì có được ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán không?
Trả lời câu hỏi này tại Hội nghị Đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp và báo chí về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, bà Phạm Thị Thịnh - chuyên viên cao cấp, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, theo Luật Nhà ở 2023, đối với những nhà ở chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng là nhà ở trong tương lai thì được ký kết hợp đồng chuyển nhượng bán nhà ở. Và lấy đó là cơ sở để cấp giấy chứng nhận.
Nhà xây sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận, có được chuyển nhượng không? (Ảnh minh hoạ)
"Trong điều khoản chuyển tiếp của luật mới cũng cho phép nhà ở đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn được chuyển nhượng hợp đồng", bà Thịnh nhấn mạnh.
Còn theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), vấn đề này cũng đã được thảo luận trong quá trình làm luật.
Quá trình ký kết hợp đồng, bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai thường kéo dài rất dài. Vì vậy, sẽ có tình huống là có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng đó cho người khác tiếp tục thực hiện. Trong Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể mấy trường hợp, mấy loại hợp đồng bất động sản nhượng theo pháp luật kinh doanh.
"Đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn thì không quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản nhưng cũng không có quy định cấm", ông Dũng cho biết thêm.
Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội bổ sung, theo Luật Đất đai, tài sản trên đất không bắt buộc phải đăng ký, nên tài sản đó có thể có giấy hoặc không. "Nên trong trường hợp này, tôi cho là vẫn được chuyển nhượng bình thường", ông Hiếu nêu quan điểm.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng chia sẻ, về nguyên lý, mua bán bất động sản là chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng, quản lý bất động sản.
Về pháp luật dân sự, người ta chỉ bán tài sản khi tài sản đó có giá trị và là của chủ sở hữu đó. Nếu không thuộc sở hữu của mình thì việc bán tài sản không hợp pháp.
"Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở không cấm việc chuyển nhượng nhưng chúng ta phải cảnh báo cho khách hàng đối với những trường hợp như chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ dễ có rủi ro", ông Tuyến khuyến cáo.
Theo quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng.
